Esta semana Emisor mostró preocupación por los "máximos registros" en los precios. ¿Qué le preocupa?
Que la vivienda está por las nubes es evidente, pero cuando lo dice el Banco de la República las alarmas se disparan, por los riesgos que implica un desbalance en un sector clave para el crecimiento del país. Concretamente en el caso de la vivienda usada, el segundo trimestre de este año marcó un pico que no se había visto en ningún período similar en los últimos 20 años, y que supone un aumento de los precios de un 23,5 por ciento en términos reales respecto a 1988.
El Banco apunta a que los elevados precios actuales se explican en parte por la alta demanda que generan las tasas de interés, que aún se encuentran en niveles históricamente bajos (13,3 por ciento en octubre), sobre todo si se comparan con el costo del crédito hipotecario de finales de 2008, cuando alcanzó niveles superiores al 17 por ciento. Sin embargo, algunos técnicos coinciden en que, de fondo, "podría haber factores estructurales". Con este mensaje, sumado a la paranoia generada por las crisis hipotecarias en países como EE. UU. y España, pensar en el término 'burbuja' inmobiliaria es un acto reflejo. Sin embargo, hay unanimidad, incluso desde el Emisor, en que el actual escenario no tiene nada que ver ni con la crisis hipotecaria de finales de los 90 en Colombia, ni con la debacle generada por las hipotecas 'basura'.
"Hoy no existen síntomas que comprueben este fenómeno, pero ciertos indicios aconsejan estar alerta", escribía esta semana el codirector del Banco de la República Carlos Gustavo Cano.
Los gurús de la finca raíz afirman que para hablar de burbuja inmobiliaria tendrían que darse tres condiciones: aumento de los precios, aumento excesivo de la demanda y aumento del endeudamiento de riesgo.
En el mercado de la vivienda colombiano se cumple la primera condición, pero no las dos últimas. "Es difícil hablar de exceso de demanda cuando muchos bogotanos, por ejemplo, no pueden acceder a una vivienda propia.
Tampoco tenemos el caso de EE. UU., donde los ciudadanos compraban dos y tres viviendas a la vez. De lo que sí podríamos hablar es de una demanda que no está claro que se pueda satisfacer, por la escasez de tierra urbana y su alto precio", explica Daniel Niño, del Departamento de Investigaciones Económicas de Bancolombia.
Sobre la tercera condición, la de una cartera de deuda riesgosa, tampoco hay razones para el pánico. Los datos de la Superintendencia Financiera señalan que, a lo largo de 2011, los desembolsos de crédito hipotecario han mostrado un gran desempeño, no sólo por el alto volumen de nuevas colocaciones sino por los buenos resultados de los indicadores de riesgo.
¿A quién apunta entonces la alerta del Banco de la República? Algunos analistas ven un llamado implícito a todos los sectores que han contribuido al incremento: a las autoridades municipales, por los altos costos de la tierra; a los proveedores de insumos de la construcción, que han subido sus precios más de 3 puntos por encima de la inflación, e incluso a los constructores, que también han aumentado las utilidades, sobre todo entre 2009 y 2010.
"El Banco reconoce que el mercado está en un buen momento: hay aumento de la demanda y las condiciones del crédito son favorables; pero alerta de que un sector cuyos precios triplican la inflación puede exponerse a procesos especulativos que podrían desencadenar problemas a largo plazo", explica el consultor inmobiliario Óscar Borrero . El mensaje sería: no hay que matar a la gallina de los huevos de oro.
Se activan algunas alertas tempranas
Se tarda más en arrendar inmuebles
De acuerdo con el codirector del Banco de la República Carlos Gustavo Cano, algunas alertas tempranas podrían estar activándose en el sector de la construcción. "Ha aumentado, por ejemplo, el tiempo que se tarda en arrendar inmuebles residenciales". Otra señal de alarma, según el analista Óscar Borrero, es el hecho de que haya bajado el porcentaje de inversionistas que compran vivienda para arrendar y que hasta hace pocos meses veían en la finca era raíz un buen negocio ante la incertidumbre con las bolsas y el dólar. "Hace cinco años, un proyecto era comprado en un 40 por ciento por inversionistas y el resto por personas que iban a vivir en él. Hoy, los inversionistas suponen el 20 por ciento", explica. Pero la señal más grave, apuntan los expertos, es que los altos precios estarían llegando al tope alcanzable por los estratos medios y bajos, sobre todo en Bogotá.
No hay comentarios:
Publicar un comentario